Contrattazione immobiliare - Nuovo orientamenti della Cassazione ^{In evidenza}

La Cassazione a Sezioni Unite con una sentenza (la n.4628 del 6 marzo) ha dichiarato legittimo il preliminare del preliminare. Questa è la nuova posizione della Cassazione sul contratto preliminare con cui i contraenti si obbligano alla stipula di un successivo ed ulteriore contratto preliminare. 

Questa pronuncia è assai rilevante visto che il "preliminare del preliminare" è una fattispecie molto frequente nella contrattazione immobiliare. Nella prassi della contrattazione immobiliare, spessissimo accade che ci si trovi in presenza di un' articolazione in tre fasi:

- Viene inviata una proposta e di conseguenza l' accettazione, il che comporta la conclusione di un primo contratto (qualificabile , solitamente,come contratto preliminare;

- La stipula del vero e proprio contratto preliminare, che viene sottoscritto a seguito dall' accettazione dell'offerta e che spesso viene redatto presso uno studio notarile (molto spesso in questa fase vengono aggiunte clausole più particolareggiate rispetto alla proposta d'acquisto;

- La stipula del contratto definitivo (rogito notarile).

Nella consuetudine, le tre fasi sono percepite come imprescindibili . Con la proposta il primo step è quello di bloccare l' affare nei suoi aspetti cruciali ( identificazione dell' immobile , prezzo e tempi di pagamento e rogito) senza altri dettagli. Spesso se di mezzo c' è un' agenzia immobiliare la contrattazione tra venditore e acquirente viene svolta a " distanza" , mentre il secondo step rappresenta la prima occasione nella quale i contraenti si siedono attorno ad un tavolo e questo rappresenta il primo reale contatto tra i contraenti.

In passato la Cassazione riteneva che , nel corso di una trattativa per la compravendita di un immobile ,qualora,la proposta irrevocabile di acquisto, seguita dall' accettazione del venditore, preveda che le parti debbano poi concludere un contratto preliminare, prima della conclusione di tale atto, dando vita ad un contratto qualificabile come preliminare del preliminare , del quale deve essere dichiarata la nullità non essendo ravvisabile una causa meritevole di tutela. In altri termini, una nullità discendente da una ritenuta " inutilità del preliminare del preliminare " . Ora viceversa la svolta in quanto la Cassazione riconosce che il " preliminare del preliminare " può avere una sua propria dignità e non deve essere necessariamente delegato al rango di una superfetazione  priva di alcun senso pratico: La suprema corte detta un principio di diritto secondo il quale deve ritenersi produttivo di effetti l' accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obbligano alla successiva stipula di un altro contratto preliminare,soltanto qualora emerga la configurabilità dell' interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta del vincolo negoziale originario del primo preliminare.